【2022年08月05日訊】（記者李歐採訪報導）美國參眾兩院最近剛剛通過《芯片法案》，將幫助英特爾、台積電等芯片大廠加快建廠，鳳凰城有望成為美國的半導體中心，這當然對當地的房地產市場是大大的加分！不過現在房貸利率上漲、房價漲幅很高，加上經濟放緩等等的因素影響下，現在鳳凰城房地產的火熱程度也在迅速降溫，至於現在降溫到什麼程度，是不是有出現崩盤的跡象呢？還是緩緩降溫？本次就要來訪問當地的房地產經紀Vivian Gong。
問：升息之後的鳳凰城房地產市場發生什麼變化？
Vivian：從美聯儲大幅加息，五月份以後，市場一下子冷卻了很多，而且不只是鳳凰城，好像全美都是這個情況。我們這裡一下從非常火熱的賣方市場，轉變成買方市場。五月份之前，隨便一個房子上市，瞬間就被買家搶了，四五十萬的房子就算加價五萬都買不到，但自從五月之後，放緩了許多，現在市場上房源多了一些，買家可以挑挑撿撿，如果一個房子上市時間長了，買家還可以有談價空間。
現在賣家都等著買家的報價，所以說，買家也不需要放棄任何買房合同的意外條件（Contingencies），各方面的條件都有談判的空間，甚至賣家還可以付一點錢，幫助買家降低貸款利率。
問：鳳凰城現在有出現降價情況嗎？
Vivian：可能有一點點，但是非常不明顯，基本沒怎麼降價。不過往後幾個月可能會有下降的趨勢。現在的情況是，上市價不像上半年一直往上漲，但也沒有往下降，只是買家不需要往上加價。其實，受歡迎的房子還是有買家在競價，但普通的房子就不需要去搶房了，它可能會在市場掛一段時間，報價才會進來，如果幾個星期都賣不出去，賣家就會降低價格。
問：現在搬進鳳凰城都會區的人口還多嗎？
Vivian：鳳凰城都會區的人口流入是很多的，大概在全美是前三位的。首先有一個大的趨勢，藍州的民眾在往紅州移動，像是德州、佛羅里達州、亞利桑那州都是比較傳統的紅州，所以很多人選擇往這些的地方遷移。尤其，鳳凰城這裡有許多半導體行業在興建廠房，比如台積電。稍等我可以分享幾個大公司在這個建廠的最新情況。所以說，有工作需要的人就會往這裡流入，很明顯。
問：去年五月大華99在Chandler開店，是不是當地的華人增加很多？
Vivian：其實搬進來的華人還是少數，當地美國人還是比較多，而且我們這裡天氣很熱，並不是所有人都能適應，如果搬到這裡來，一般都是工作因素比較多。但是，當地的華人也是滿成氣候的，除了大華以外，還有好幾個中國超市、韓國超市、越南超市，而且最近一年，奶茶店多了很多，比如鮮芋仙、老虎堂等等，吃的花樣比以前豐富了。
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問：當地的出租房投資如何？
Vivian：這裡是一個非常適合房地產投資的地方，很多美國人都非常青睞來鳳凰城投資地產，因為這裡的政策比較適合買投資房，不像是加州有些法規是比較偏向於租客的，如果碰到一個租霸，房東會很頭疼，但是鳳凰城這裡是保護房東的，如果租客不繳房租了，基本45天之內都可以把租客驅逐。另外，這裡的地稅很便宜，是房屋估值的0.7%左右，有些地方甚至不到0.7%，而且估值會比你實際的買價要再低一些。而且，這裡沒有什麼天災，龍捲風、冰雹都沒有，所以對房子的維護比較容易，
這裡的投資回報也比較好，不過這是之前的情況，現在已經有所不同。去年下半年，我的客戶每個月輕輕鬆鬆，都會有四五百元的正現金流；如果時間再早的話，去年年初或更往前，那現金流就更多了。
但今年就不同了，因為房價漲得很厲害，還有利率的上漲也對現金流影響非常大。我可以算一筆帳給大家看，去年十月，我幫客戶在錢德勒（Chandler）買一套出租房，面積1885平方呎，賣家開價45萬，我們是46.5萬拿到，首付款25%，30年固定利率是3.2%，事後租金是$2,300，其它房子的所有費用：每個月地稅$150，HOA費$55，房屋保險$60，物業管理費75。所以算下來房子的總開銷是$1896，和租金一減，正現金流是$404。
現在，同樣的房型，房價比當時要高得很多，利率至少5%以上，所以很難買到有正現金流的投資房，最好就是能持平。所以現在投資客銳減很多，就算自住剛需買房的人，也打算觀望一段時間，因為市場在下行，大家都不敢輕易出手。
問：現在鳳凰城都會區的上市房多嗎？
Vivian：現在是比之前多，但總體沒有出現很多，而且真正高質量的房源還是很缺乏。我這邊確實也有不少客戶打電話說想要賣房，這可能是個普遍現象，很多人或許會覺得（賣房）高峰要過去了，要趕緊賣。其實，現在作為賣家，心理要做一個適當的調整，因為山頂已經過去了，現在賣的話，會在市場上多待一些時間，價位也不能期望太高。
但是，賣方市場確實火了好幾年，賣家當然會有不適應的情形，所以有些人收不到他想要的價位，他就不賣了。另一方面來說，現在租房市場很好，租金一直在上漲，也很好租。這個情況也是因為利率上漲，很多買家想觀望等待，或者有人無法申請貸款了，這些人只能轉為租房，就造成租房市場現在很好。
所以很多賣家收不到想要的價位，就轉為租房，也是很好的方式，不少人都是早前購買的，房價、利率都比較低，所以怎麼樣都不吃虧。
現在，雖然投資客減少很多，但有些投資客還是考慮要買房，只是要達到正現金流比較困難。不過，有些人認為，只要租金能負擔一部分房貸，自己出一點錢也是可以接受。他們的想法是早點把房貸付清，或者是等利率下來時再做再融資，各種情況都有。
問：租金行情大概如何？
Vivian：1500平方呎的房子，普遍能租到2300美元左右，當然也要看房屋內部裝修的好壞。另外，我們這裡有游泳池的房子，會比沒有泳池的多租一兩百元，因為這裡天氣熱，泳池的利用率很高。
問：你對未來一年房市的看法？
Vivian：我確實預測不了市場，但以今年下半年來說，市場應該是會比較慘淡的。正常來說，春夏兩季是房地產的旺季，秋冬是淡季。今年這個趨勢尤為如此，畢竟利率一路在漲，最近美聯儲又升息0.75%，所以說，很多人都在觀望等待。我認為今年下半年會是一個比較淡的市場。但對於一個真正想要買房的買家來說，在這個時候入手其實是合適的，起碼可以跟賣家談判了，可選的餘地也多了一些，甚至可以講價格，前幾年根本不會有這種情況。
但如果說明年市場如何，還是不好預測，現在的世界處在一個很動盪的局勢，而且疫情以來我們都在見證歷史，很多東西變得不能按照常理來思考，所以我還在繼續觀察當中。◇（下篇待續）
本文刊載於舊金山8月3日地產版
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責任編輯：李曜宇
