【2022年01月19日訊】（記者李歐採訪報導）現今美國房地產火熱，拉斯維加斯地產更是受惠於這波「疫情潮流」，致使人口大量移入，致使原先二十萬的房產，能漲到五十萬，而且買新房還需要摸號，有人運氣不好，一等就是半年。因此，筆者訪問到拉斯維加斯房地產經紀Ramon吳來分享當地的第一手消息。
李歐問：今天非常歡迎Ramon當我們頻道（美國地產熱點）的座客嘉賓，他是幾十年的拉斯維加斯房地產經紀，非常有經驗，先請Ramon和大家自我介紹。
Ramon答：我是Ramon吳，中文名是吳建興，我在台灣出生長大，二十歲時到美國讀大學，在美國生活了四十年，美國已經成為我第二個家，我有20年的時間是住在洛杉磯，當時在那邊唸書找工作，後來20年住在拉斯維加斯，所以現在大家應該都知道我幾歲了。
問：今天當然就是要和Ramon來探討房地產市場，尤其現在通貨膨脹又從6.8%漲到7%了，很多人都非常擔心經濟會崩盤、泡沫的問題，這個情況對房地產有什麼影響呢？
答：很多人擔心工作難做、物價飛漲，但房地產是一個非常保值的工具，也就是它能「防止通脹」，物價漲、房價也會跟著漲。但房價會漲，真正的原因是美金貶值太多，因為美國政府印太多鈔票了。不過，大家也不用太擔心，因為政府在做宏觀調控，也就是要漲利息，這不是馬上漲，據說是今年六月才開始要漲0.25，今年可能會漲三次到四次。現在30年期房貸利率大約是3.25%，如果是漲三次，就變成4%，就算漲四次變成4.25%，跟過去20年相比還是非常非常低的利率。
我來美國時，當時是卡特總統，利率是19%~20%，雷根總統時期也是很高的，後來利率就一直降，過去三年是6%，後來逐步再降到二點多，現在會逐漸回升到4%，在歷史上算是相當低的範圍，所以對買房來說相當划算，利息能一直鎖定30年。當然房價高，大家還是很憂慮，尤其利息漲，高價位的房產應該會下跌，尤其像洛杉磯、紐約等地，高處不勝寒，兩三百萬的房子會跌，但是拉斯維加斯的房價只有三四十萬，老實說是非常安全的。
因為有不少人擔憂金融危機，他們把洛杉磯、北加州的房子賣了，轉到拉斯維加斯買三套、四套房，所以我們相對是非常安全，也是受益的一方。
問：疫情以來，很多人都在搬家，搬到相對較便宜的地區，請問拉斯維加斯現在還是很多外州人搬過去嗎？
答：是的，這個疫情對拉斯維加斯房地產簡直是如虎添翼，因為疫情之後大家不想住在人口密度很高的地方，避免得病的機會，所以大家都想搬到郊區，拉斯維加斯基本都是平房，而且很分散的，這裡太陽又大還能幫助殺菌，空氣又非常乾燥，所以病毒也不容易傳播，大家都非常喜歡。如果說三年前是二十萬的房子，現在就漲到四五十萬，尤其是近期六個月都在猛漲，可能半年就漲了十萬，為什麼呢？就是太多人搬進來，一個月平均有四五千人進來，根據車管局（DMV）的數據，一個月有五千人的紀錄，換算一年有六萬人搬進來。但現在拉斯維加斯一年才能蓋一萬棟左右的新房，無法支撐這個多人，房價當然必漲無疑。
問：現在拉斯維加斯房價已經漲到四五十萬的歷史新高，當地還有哪些投資機會？
答：其實現在利率很低，每月還款就低，而且房價還是相對便宜，而且這裡的地稅很低，二手房每年只有0.7%，40萬到房子，一年才$2800的地稅，對加州人來說真是嘆為觀止！加州房隨便即是兩三萬的地稅。另外，拉斯維加斯的地稅也沒有包含學校、圖書館、警局、消防局等等的稅金。
除了桑默林（Summerlin）有一個好區，那邊會多一個總體社區開發的費用作為開路、建公園等硬件設備的支持，一年多1200美元。如果是一般新房的地稅，第一年是1%，第二年就會降到0.7%，另外地稅也會隨通脹去調漲，但一年最多漲3%。
問：除了疫情緣故，還有哪些因素吸引外州人搬到拉斯維加斯？
答：是的，而且很多人也要躲避加州非常高的犯罪率，大白天被搶劫、闖空門，還有吸毒氾濫、無家可歸者也很多，可以說加州在民主黨的執政下非常混亂。在拉斯維加斯，基本不容許無家可歸者或在街上遊蕩，而且內華達州很像德州，大家都有槍，我自己就有5把槍，很多朋友有一屋子的槍，但他們都是守法的良民
問：現在在拉斯維加斯買新房是否要排隊？
答：沒有排隊，但是要抽籤、摸號，比如說有150人在排，每個月抽4至10套房子，有些人第一個禮拜就抽到了，也有排6個月還沒抽到的，但是沒抽到的可以有優先名額。所以像KB Home就是要排隊抽籤，有些建商沒有排隊，但是價錢加得很高，例如土地需要加錢，像是Toll Brothers有加10萬到100萬，例如一個美景要加100萬，很嚇人。不過對加州人來說都很便宜，對當地人都快要受不了了。
另外，很多人用1031交換，也就是把原本房子賣了，全部或更多再投入買房，不管在美國任何地方買，就可以不用繳資產利得稅。#（待續）
