【大紀元2022年07月11日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）聖荷西、奧克蘭和舊金山是目前美國降溫速度最快的房地產市場之一，因為抵押貸款利率仍保持在5%以上，而股市慘遭重挫，許多潛在買家被擠出市場，而且降溫幅度最大的10個市場都集中在美國西部。
在抵押貸款利率高漲和股市步履蹣跚的情況下，尤其與納斯達克指數高度相關的舊金山灣區買家，其負擔能力受到壓縮，使得北加州的房地產市場，降溫速度比美國其它任何地方都快。
根據房地產線上公司Redfin的統計，今年降溫最快的10個美國房地產市場中有5個位於加州北部——聖荷西、奧克蘭、舊金山、沙加緬度（Sacramento）和斯托克頓（Stockton）。所有10個降溫最快的房地產市場都在美國西部。降溫主要是因為抵押貸款利率在今年上半年幾乎翻了一番，在六月份達到近6%。這導致六月份典型購房者的每月抵押貸款支付同比飆升45%至2,459美元。
「上個月房地產市場發生了巨大變化，因為更高的利率使房屋比以前更加昂貴。同時，由於股市波動，買得起昂貴房屋的人越來越少」，舊金山的房地產經紀人喬安娜・羅斯（Joanna Rose）說：「在早春，每個房屋都在多次出價的情況下，以高於要價的價格出售。然後，參加開放日的人數從20人減少到2人，現在一些房屋在市場上待了一個多月，並且以低於要價的價格出售。供應開始堆積。」
其中，聖荷西正在以最快的速度降溫，今年購房者需求和競爭的下降速度，比任何其它都會區都要快。五月份，聖荷西待售房屋的供應量同比增長10%，但就在二月份，供應量同比下降了43%，這表明買家現在購買的房屋數量減少了。五月份兩週內簽訂合同的房屋比例，同比下降5%，與二月份22%的同比增幅相比大幅減少，表明房屋銷售放緩。
其次，沙加緬度、奧克蘭、斯托克頓和舊金山，分別排名降溫速度最快的第二、第三、第五和第十名。
由於高抵押貸款利率（這在昂貴地區對荷包的衝擊更大）以及股市暴跌，致使灣區正在迅速降溫，因為當地許多居民從科技公司的股權中獲得資產補償。天花板的房價是導致許多人退出市場的另一個因素。
當抵押貸款利率接近6%，對北加州等高房價地區的影響尤其大。100萬美元房屋的典型每月抵押貸款支付約為5,750美元，6%的利率會比3%的利率高出1,400美元（假設首付為20%）。房價接近全美中位數的房價：按6%利率計算，45萬美元房屋的典型月供約為2,600美元，比3%利率計算高出約700美元。
羅斯說：「潛在買家之所以退出，是因為他們的首付和每月支付的錢都少了。」她在舊金山看到的買家中，有一半以上是科技工作者，當中許多人看到他們的股價在過去幾個月裡暴跌——在很多情況下，這讓他們損失了六位數的資金。然後是通貨膨脹：人們為雜貨和汽油等物品支付的費用要高得多，因此他們的每月預算沒有那麼寬裕了。最重要的是，由於利率上漲，即使價格略有下降，每月付款也比以前高得多。
當抵押貸款利率開始上升時，包括舊金山在內的昂貴的沿海市場是最先出現放緩跡象的市場。與去年相比，舊金山在春季開始線上搜索房屋、聯繫房地產經紀人和申請抵押貸款的人數有所減少。
此外，加州首府沙加緬度也是降溫速度最快的市場之一。這標誌著新冠疫情高峰期的逆轉，當時沙加緬度吸引了眾多從灣區和其它昂貴地區遷入的遠程者。當地房價在整個疫情期間飆升了44%，到今年五月達到61萬美元的中位數價格。
其它新興城市也在迅速降溫
西雅圖（第4）、愛達荷州博伊西（第6）、丹佛（第7）、聖地亞哥（第8）和華盛頓州塔科馬（第9）等，都躋身今年降溫速度最快的前10名房地產市場。另外，佛羅里達州開普科勒爾（Cape Coral）、拉斯維加斯、奧斯汀、鳳凰城和佛羅里達州北港（North Port），在疫情期間都是受歡迎的遷入目的地，現在則是降溫速度最快的前20個市場之一。
沙加緬度、博伊西、塔科馬、奧斯汀和鳳凰城都是疫情期間的新興城市。博伊西的房價從2020年五月到2022年五月，上漲了53%，達到55萬美元的中位數房價；塔科馬的房價上漲了47%，達到57.5萬美元。
房地產市場活動指數 皆有下降
不過，儘管灣區正在快速降溫，根據房地產數據公司Altos Research的即時數據顯示，聖荷西房市的市場活動指數（Market Action Index）仍高達68，依然屬於賣方市場，不過六月時是79；在市場的中位天數，在7月1日的7天平均值是21天，但一個月前是14天。沙加緬度的市場活動指數還高達74，一個月前是85；西雅圖的市場活動指數是84，一個月前是93；博伊西是54，一個月前是62；舊金山是60，一個月前是65。市場活動指數從0至100，在30以下屬於買方市場。◇
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本文刊載於舊金山7月9日地產版
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責任編輯：李曜宇＃
