【大紀元2022年05月11日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）美國買房，如何面對漲幅迅猛的固定利率抵押貸款？在上一次房市泡沫前流行的可調利率抵押貸款（ARM）正在逐漸受到購房者的喜愛，尤其在高房價的大都會區中，例如舊金山、聖荷西更到到歡迎。據統計平均售價越高的城市，買家更願意使用可調利率。
隨著抵押貸款利率的上升，房價繼續以創紀錄的速度上漲，美國的住房負擔能力正在惡化。據CoreLogic的統計，在2020年12月至2022年3月期間，30年期固定利率抵押貸款 （FRM）的平均利率上升了1.49%，而5/1可調利率抵押貸款（ARM）的僅上升了0.4%。
可調利率抵押貸款 曾經廣泛使用
2007年房地產泡沫破滅後，固定利率抵押貸款（FRM）的使用，比可調利率抵押貸款（ARM）更廣泛。ARM在抵押貸款中的原始份額從2005年年中的近45%，下降到2009年年中的2%的低點。從那時起，根據FRM的現行利率，ARM的份額大約在8%和18%之間波動。而且，ARM份額在新冠疫情期間陡降，並在2021年1月達到4%的10年低點。
隨著固定利率從低於3%，上升到今年3月的相對高水平，促使借款人再次考慮使用ARM。CoreLogic的首席經濟學家，阿契納・普拉丹（Archana Pradhan）表示，截至2022年3月，ARM份額占常規單戶抵押貸款發放金額的13%。這個占比是2021年1月時的三倍之多。
普拉丹估計，如果未來幾年FRM的抵押貸款利率繼續上升，則ARM的使用也可能會繼續增加。
房價越高 越青睞使用可調利率抵押貸款
ARM份額因地點和貸款金額而異。與小額貸款的購房者相比，ARM在大額抵押貸款（尤其是巨額貸款）的購房者中更為常見。在2022年3月發起的超過100萬美元的抵押貸款中，ARM占交易量的37%，比2021年3月時增加了7個百分點。
在400,001至100萬美元範圍內的抵押貸款中，ARM份額約為10%，比2021年3月時上升了5個百分點。
在200,001至400,000美元範圍內的抵押貸款中，ARM份額在2022年3月僅為4%，上升了3個百分點。
由於ARM的初始利率低於FRM，因此與FRM相比，購買者在初始付款中每月節省更多，尤其是用於較大的貸款額。
根據CoreLogic的統計，平均房產售價與ARM份額有正相關關係。平均銷售價格較高的大都市，其ARM份額也較高。
例如，加州的聖荷西、舊金山和康涅狄格州的布里奇波特（Bridgeport）都市是2022年（1月和2月）所有常規抵押貸款發放中，平均售價最高和ARM份額最大的地區之一。聖荷西平均銷售房價超過兩百萬美元，ARM份額達到約46%；舊金山平均銷售房價超過250萬美元，ARM份額達到約30%。
儘管ARM的份額隨著固定利率的上升而增加，但仍低於大衰退前的水平。今天的ARM與大衰退前的ARM不同。2007年有60%的ARM是少文件和無文件貸款（low- and no-documentation loans），而FRM的比例為40%。
同樣，2005年有29%的ARM借款人的信用評分低於640，而同期只有13%的FRM。今天，幾乎所有常規貸款，包括ARM和FRM，都需要完整的文件，並且信用評分需高於640分。隨著抵押貸款利息的上升，如果房主或購房者的情況合適，ARM可能是一個不錯的選擇。◇
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本文刊載於舊金山5月7日地產版
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責任編輯：李曜宇
